Som ni kunde läsa i mitt senaste inlägg så är jag sugen på att investera i min första fastighet och har nu hittat ett potentiellt objekt. En fråga som jag bollat en hel del med sedan dess är ifall jag om det nu blir affär, ska äga fastigheten privat eller via ett nystartat Aktiebolag.

Jag vill börja med och tacka för alla bra kommentarer som ni lämnat, verkligen roligt att kunna diskutera det med andra som har erfarenhet kring detta. Signaturen”Mina värv” gav mig en massa bra tips som tog upp just det här med att äga den privat eller via bolag. Några saker som talar för att äga den just privat är:

  • Banken är villiga att låna ut mer till dig som privatperson jämför med till ett bolag. Detta innebär att mitt egna satsade kapital blir betydligt mindre.
  • Som privatperson får du lägre ränta än om bolaget lånar pengarna. Banken anser att det helt enkelt är större risk för dem att låna ut till ett bolag.
  • Om fastigheten ägs privat så kommer överskottet i slutet av året enkelt sett vara, Inkomsterna – kostnaderna – räntekostnader. Med andra ord får du dra av räntan där vilket är bra.
  • Skatten som privatperson kommer vara aningen högre än om du ska ta ut pengar via ett bolag som aktieutdelning.
  • Stämpelskatten som privatperson är endast 1,5% medan den är 4% för ett bolag. Detta är en ganska stor utgift första året.
  • Även om jag köper fastigheten via ett aktiebolag som sedan tar banklånet, så kommer banken många gånger kräva att jag går i borgen för lånen. Med andra ord så är det ingen skillnad för mig gällande riskerna mot om jag köper den privat.

En anledning där bolag kommer vara fördelaktigt är om du köper bolaget som äger fastigheten. Då slipper du lagfarten i det fallet.

Hur som helst så lutar det åt att min första fastighet kommer ägas privat och inte via bolag. Känns som det är fler saker som talar för det än mot just nu.

Lämna gärna en kommentar om du kan komma på fler anledningar varför det ena alternativet är bättre än det andra.

{ 4 comments }

För er som hängt med här på Legendarisk ett tag så vet ni att jag har ett brinnande intresse för fastigheter och att en vacker dag bli min egna fastighetsmogul. Tyvärr är tid en bristvara och när du ska dela den mellan ett fast jobb, eget företag på webben, styrelsearbete och framförallt att ha riktigt roligt här i livet så blir det ibland svårt att klämma in denna dröm. Däremot har jag inte legat helt på latsidan på den fronten utan jag letar ständigt efter lämpliga objekt som skulle vara intressanta att investera i.

Lite grundläggande kriterier som jag har när jag letar efter fastigheter är att:

  • Fastigheten ska ligga nära där jag bor. I början kommer mycket arbete krävas från min sida vilket gör att det ska vara en fastighet i närheten.
  • Läget är viktigt. Nu behöver det inte nödvändigtvis vara en fastighet mitt i stadskärnar utan goda förbindelser och nära till mataffärer kan vara minst lika intressant. Priser på fastigheter som ligger en bit utanför centrum är ofta mycket lägre samtidigt som hyrorna ofta är desamma.
  • Priset på fastigheten och därmed vilken avkastning jag kan få på mitt kapital.

Detta är grundläggande parametrar som ska stämma för att det ens ska vara intressant att lägga min tid och mina pengar på detta.

 

Hittat en lämplig fastighet till salu

Jag bor i en ganska liten håla som vi brukar säga och det är inte jättemycket fastigheter till salu. Nu har det dock dykt upp ett objekt som stämmer ganska bra in på ovanstående parametrar och som kan vara intressant.

Fastigheten består utav sex lägenheter och är i dagsläget fullt uthyrd. Den ligger knappt 3 kilometer från ett stort handelsområde med en stor mataffärer. In till själva centrum är det ca 1 mil. Det är bra bussförbindelser och fina cykelvägar att ta sig in till stan via.

Än så länge ser allt bra ut.

Kikar vi på priset samt driftsnettot så hamnar det på 13,63 % enligt mäklarens uppgifter. Detta är givetvis drömsiffror och baseras på att:

  • Alla lägenheter är fullt uthyrda under hela året.
  • Du finansierar fastigheten själv utan lån, vilket inte är särskilt smart eller rimligt för den delen.
  • Inga oförutsägbara utgifter dyker upp så som att tvättmaskinen pajar.

Det jag håller på med nu är att jag samlat in alla siffror som finns tillgängliga för stunden och försöker räkna på olika worst case scenarios och då se när fastigheten inte längre är lönsam, samt då även se hur stora marginaler jag har vid olika pris för fastigheten. Jag har slängt in allt i ett excelark och räknar på fall som:

  • Vad händer med kassaflödet om 5/6 lägenheter är uthyrda, 4/6, 3/6 osv. När blir det en ren förlust? I det här fallet så går affären plus minus noll vid 4/6 lägenheter uthyrda. Då har jag dock förutsatt att alla lägenheter inbringar lika mycket hyra vilket givetvis inte är fallet. Men vi räknar grovt här.
  • Den andra parametern jag ändrar på är hur investeringen påverkas av olika räntor. Nu har jag inte fått ett ränteerbjudande hos banken än men har kastat ut frågan och väntar på svar. Men vad händer om räntan stiger 2% osv?Vilka räntor klarar fastigheten av innan den inte längre är lönsam?

Jag försöker helt enkelt att vända ut och in på affären för att se till vilket pris investeringen är värt pengarna.

 

Vilken avkastning bör jag förvänta mig?

En väldigt intressant fråga är då vilken avkastning på det totala kapitalet jag bör kräva. Här har jag inte själv någon erfarenhet av vad man kan förvänta sig från liknande fastigheter, men däremot så vet jag vilken avkastning aktier gett mig de senaste åren och kan därför jämföra där.

Det jag då vill jämföra är vilken direktavkastning jag kan få på börsen just nu, eller egentligen rent generellt. Här tycker jag 5% är en rimlig siffra. Eller vad anser du?

Vad får jag då fram för siffror på den här fastigheten vid olika fall?

Jag förutsätter här att slutpriset stiger med drygt 10% och att jag får en ränta hos banken på 8% (köper detta via AB).

  • Vid 6/6 uthyrda: 6,6% direktavkastning.
  • Vid 5/6 uthyrda: 3,3 % direktavkastning.
  • Vid 4/6 uthyrda: 0,1 % direktavkastning.

Detta skulle alltså ge 6,6% direktavkastning på total kapitalt. Jag tjänar alltså pengar på de pengar jag lånar vilket är viktigt att poängtera här. Vid 30% vakanser går affären enligt dessa siffror i princip plus minus noll.

Baserat på dessa grundläggande kalkyler och tankar så känns det som en ganska intressant affär. Men som sagt så saknar jag fortfarande en hel del info som jag mailat mäklaren om så som:

  • Uthyrning över tid.
  • Samtliga utgifter senaste åren.
  • Renoveringar som gjorts.

Första intressanta fastigheten på länge. Nu ska jag arbeta vidare med detta och se vart det leder.

 

Vad anser du om siffrorna? Är det en attraktiv affär? Vilken ränta kan man tänkas få som bolag när man köper fastigheten?

{ 17 comments }

Back in Business

juli 16, 2014

Just nu sitter jag på ett Starbucks i New York och planerar hur jag ska arbeta med mitt onlineföretag den närmsta tiden. Det var ett tag sen jag skrev senast och det har lite olika orsaker. Främst kan vi säga att det hänt en hel del saker i mitt liv som till en början vände […]

Läs vidare →

Börja Tjäna Pengar som Affiliate

november 19, 2013

Jag får ofta frågan hur man kan börja tjäna pengar som affiliate. Ni som följt mig ett tag vet att en av mina inkomstmodeller i mitt företag är just att tjäna pengar som affiliate. I det här inlägget tänkte jag gå igenom hur du kan komma igång och tjäna pengar som affiliate på din blogg […]

Läs vidare →

Att ta Ekonomiska Risker som Ung

oktober 26, 2013

Alla som är intresserad av aktier och andra typer av investeringar har säkert ställts inför frågan hur stor del av dina tillgångar som ska placeras i aktier och räntor. Väldigt enkelt sett kan vi säga att ju större andel du väljer att placera i aktier jämfört med fasta räntekonton eller korta räntefonder, desto högre blir […]

Läs vidare →

Analys 203 Web Group

september 14, 2013

Har på senare tid fått upp ögonen för ett lite mindre bolag som jag även börjat investera i lite smått. Bolaget heter 203 Web Group och är listat på den mindre listan Aktietorget. Det finns flera aspekter som gör att jag tycker att det här bolaget är otroligt intressant. Framförallt så är det för att […]

Läs vidare →