Att belåna tillgångar

Hejsan gott folk, det var ett tag sen sist. Som ni kanske kommer ihåg så var jag i full gång med att undersöka en potentiell fastighet som jag var väldigt sugen på att köpa. Nu tänkte jag berätta hur det gick och vilka lärdomar detta gav mig.

Först och främst så vet ni att jag gjorde en hel del beräkningar kring fastigheten, beräkningar som till en början baserade sig på mäklarens siffror i annonsen. Men precis som jag var inne på då så var siffrorna väldigt förskönade och dolde betydligt sämre marginaler än vad annonsen talade om. Efter att personligen pratat med både säljaren och mäklaren där jag begärde riktiga och mer detaljerade siffror så blev beräkningarna inte lika roliga som innan.

Nu blev vinstmarginalen helt plötsligt nära noll även vid full uthyrning vilket innebär att risken blev extremt hög samtidigt som avkastningen var långt ifrån attraktiv. Därför valde jag att ganska snabbt dra mig ut den affären för att istället leta nya objekt.

Förskönade siffror

Efter den här erfarenheten så kan jag inte undgå att fundera kring just mäklarens siffror och hur förskönade dessa ofta är i annonsen. Där kan vi många gånger se avkastning på eget kapital nära 15-20%, som i själva verket är närmare 3-4% när du räknar med de riktiga siffrorna.

Just det här har lärt mig hur himla viktigt det är att räkna om och om igen på alla tänkbara scenarion innan du bestämmer dig för att köpa en fastighet. Hur det än är så lägger du grunden för affären redan vid köpet, och är marginalerna redan där körda i botten så kommer köpet mest innebära en massa jobb för dålig timpenning.

Att låna till tillgångar

En av de stora fördelarna med att köpa just en fastighet är att du kan låta lånade pengar arbeta för dig. Du får med andra ord en hävarm som om du använder den på rätt sätt kommer få din förmögenhet att växa lavinartat. När det kommer till att låna pengar som du givetvis betalar ränta på så gäller det att få en så låg ränta som möjligt med tanke på att vinsten ligger i den avkastning som överstiger själva låneräntan. Och för just fastigheter så kan den ränta vara väldigt förmånlig med tanke på att fastigheten finns där som säkerhet.

Mitt andra riktigt stora intresse är ju som kanske bekant aktier och även där har tankar länge funnits om att låna pengar till aktier för att försöka få en avkastning som överstiger räntekostnaderna. Lyckas du med detta så är det ju verkligen pengarna som arbetar för dig, dessutom lånade pengar. Men då kommer vi till problemet att aktier inte är lika lätt att få fördelaktiga lån till. Det första alternativet är ju att låna utan säkerhet, men då inser du ganska snabbt att räntorna för lån där du inte har en säkerhet i botten är ganska höga. Det kan man se bara genom att jämföra privatlån på någon vanlig jämförelsesida, exempelvis Financer.se. Ett så kallat blancolån med ränta på närmare 10% ger dig ett tufft utgångsläge med stor risk och små marginaler när du sedan ska försöka spöa den räntan på aktiemarknaden.

Det förmodligen bästa alternativet för oss som äger vårt boende är att låna upp pengar på bostaden om det nu är möjligt, för att sedan investera dessa på aktier. Nu ska du komma ihåg att detta är extremt riskfyllt och verkligen inget jag rekommenderar. Idag är räntorna på bostadslån väldigt fördelaktiga. För egen del har jag handelsbanken och där erbjuder de idag följande listräntor på lån. Den rörliga 3-månaders räntan ligger där på ca 2,18% som dessutom får dras av i deklarationen.

Personligen så skulle jag då låna med bostaden som säkerhet och sedan dela upp dessa pengar i ett portfölj med preferensaktier som alla avkastar kring 5-6 % årligen. Placeras dessa i en kapitalförsäkring eller investeringssparkonto så skulle det innebära ett överskott på närmare 4% per år. Det är ca 40 000 kr på ett lån på 1 miljon. Där snackar vi arbitrage.

Men som sagt så är detta extremt riskfyllt och inget jag rekommendera om du inte är väldigt erfaren investerare. Inget instrument är riskfritt på aktiemarknaden, inte ens preferensaktierna i stabila bolag.

Hur ser du på det här med att belåna tillgångar? Är det något du gör idag eller funderar på att göra i framtiden?

Börja skapa Passiva Inkomster gratis hos Avanza!

Genom att skaffa ett gratis aktiekonto hos Avanza kan du redan idag börja bygga en portfölj som ger passiva inkomster.

Skapa Passiva Inkomster!

{ 2 comments… read them below or add one }

Mattias januari 26, 2015 kl. 10:27

Hej,
Skönt att du var envis och fick fram de riktiga siffrorna. Som du säger, en säljare försöker alltid försköna siffror. Och just nu är det verkligen säljarnas marknad 🙂

Att låna på huset i tider av börskrascher kan vara riktigt smart, vet att bland annat Claes Hemberg på Avanza gjorde det 2008 om jag inte är ute och cyklar. Men som du säger, då gäller det att man vet vad man gör. Jag själv har inte gjort det än, men skulle vara nyfiken vid rejäla börsfall. Vad säger man till banken? Att man vill låna upp mer för att köpa aktier? Har alltid undrat, kanske någon vet av dina läsare?

Preffar är ju fint om man har på känn att ekonomin saktar in och många räntesänkningar kan vara på väg. Men från det här läget känns risk/reward inte lika övertygande för mig, en räntehöjning i USA kan vara på väg kommande år 2015-2016. Och då tror jag preffar och aktier faller även här, vilket kan bli fina köplägen.

Tack för en bra blogg!

Svara

Fredrik januari 26, 2015 kl. 11:27

Tack för en bra kommentar Mattias!

Tror du är inne på rätt spår där med USA och räntor och att då inte ens preffar står säkra vid en eventuellt höjning. Jag har en gång tidigare lånat upp på min bostadsrätt och då sa jag att vi skulle renovera om köket. De verkade inte särskilt intresserade utan gick på sina värderingssiffror och gav gladeligen ett till lån. Men jag kommer nog inte säga att jag ska köpa aktier via Avanza då de säkert skulle börja gnälla och åter igen försöka få mig att köpa aktier svindyrt via handelsbanken.

Kul att du gillar bloggen! 🙂

Svara

Leave a Comment

Vänligen svara på nedanstående fråga *

Previous post:

Next post: