Investera i en Fastighet

För er som hängt med här på Legendarisk ett tag så vet ni att jag har ett brinnande intresse för fastigheter och att en vacker dag bli min egna fastighetsmogul. Tyvärr är tid en bristvara och när du ska dela den mellan ett fast jobb, eget företag på webben, styrelsearbete och framförallt att ha riktigt roligt här i livet så blir det ibland svårt att klämma in denna dröm. Däremot har jag inte legat helt på latsidan på den fronten utan jag letar ständigt efter lämpliga objekt som skulle vara intressanta att investera i.

Lite grundläggande kriterier som jag har när jag letar efter fastigheter är att:

  • Fastigheten ska ligga nära där jag bor. I början kommer mycket arbete krävas från min sida vilket gör att det ska vara en fastighet i närheten.
  • Läget är viktigt. Nu behöver det inte nödvändigtvis vara en fastighet mitt i stadskärnar utan goda förbindelser och nära till mataffärer kan vara minst lika intressant. Priser på fastigheter som ligger en bit utanför centrum är ofta mycket lägre samtidigt som hyrorna ofta är desamma.
  • Priset på fastigheten och därmed vilken avkastning jag kan få på mitt kapital.

Detta är grundläggande parametrar som ska stämma för att det ens ska vara intressant att lägga min tid och mina pengar på detta.

 

Hittat en lämplig fastighet till salu

Jag bor i en ganska liten håla som vi brukar säga och det är inte jättemycket fastigheter till salu. Nu har det dock dykt upp ett objekt som stämmer ganska bra in på ovanstående parametrar och som kan vara intressant.

Fastigheten består utav sex lägenheter och är i dagsläget fullt uthyrd. Den ligger knappt 3 kilometer från ett stort handelsområde med en stor mataffärer. In till själva centrum är det ca 1 mil. Det är bra bussförbindelser och fina cykelvägar att ta sig in till stan via.

Än så länge ser allt bra ut.

Kikar vi på priset samt driftsnettot så hamnar det på 13,63 % enligt mäklarens uppgifter. Detta är givetvis drömsiffror och baseras på att:

  • Alla lägenheter är fullt uthyrda under hela året.
  • Du finansierar fastigheten själv utan lån, vilket inte är särskilt smart eller rimligt för den delen.
  • Inga oförutsägbara utgifter dyker upp så som att tvättmaskinen pajar.

Det jag håller på med nu är att jag samlat in alla siffror som finns tillgängliga för stunden och försöker räkna på olika worst case scenarios och då se när fastigheten inte längre är lönsam, samt då även se hur stora marginaler jag har vid olika pris för fastigheten. Jag har slängt in allt i ett excelark och räknar på fall som:

  • Vad händer med kassaflödet om 5/6 lägenheter är uthyrda, 4/6, 3/6 osv. När blir det en ren förlust? I det här fallet så går affären plus minus noll vid 4/6 lägenheter uthyrda. Då har jag dock förutsatt att alla lägenheter inbringar lika mycket hyra vilket givetvis inte är fallet. Men vi räknar grovt här.
  • Den andra parametern jag ändrar på är hur investeringen påverkas av olika räntor. Nu har jag inte fått ett ränteerbjudande hos banken än men har kastat ut frågan och väntar på svar. Men vad händer om räntan stiger 2% osv?Vilka räntor klarar fastigheten av innan den inte längre är lönsam?

Jag försöker helt enkelt att vända ut och in på affären för att se till vilket pris investeringen är värt pengarna.

 

Vilken avkastning bör jag förvänta mig?

En väldigt intressant fråga är då vilken avkastning på det totala kapitalet jag bör kräva. Här har jag inte själv någon erfarenhet av vad man kan förvänta sig från liknande fastigheter, men däremot så vet jag vilken avkastning aktier gett mig de senaste åren och kan därför jämföra där.

Det jag då vill jämföra är vilken direktavkastning jag kan få på börsen just nu, eller egentligen rent generellt. Här tycker jag 5% är en rimlig siffra. Eller vad anser du?

Vad får jag då fram för siffror på den här fastigheten vid olika fall?

Jag förutsätter här att slutpriset stiger med drygt 10% och att jag får en ränta hos banken på 8% (köper detta via AB).

  • Vid 6/6 uthyrda: 6,6% direktavkastning.
  • Vid 5/6 uthyrda: 3,3 % direktavkastning.
  • Vid 4/6 uthyrda: 0,1 % direktavkastning.

Detta skulle alltså ge 6,6% direktavkastning på total kapitalt. Jag tjänar alltså pengar på de pengar jag lånar vilket är viktigt att poängtera här. Vid 30% vakanser går affären enligt dessa siffror i princip plus minus noll.

Baserat på dessa grundläggande kalkyler och tankar så känns det som en ganska intressant affär. Men som sagt så saknar jag fortfarande en hel del info som jag mailat mäklaren om så som:

  • Uthyrning över tid.
  • Samtliga utgifter senaste åren.
  • Renoveringar som gjorts.

Första intressanta fastigheten på länge. Nu ska jag arbeta vidare med detta och se vart det leder.

 

Vad anser du om siffrorna? Är det en attraktiv affär? Vilken ränta kan man tänkas få som bolag när man köper fastigheten?

Vill du läsa fler artiklar?

Ange din epost här så kommer du få unika artiklar som jag enbart skickar ut via mail.

{ 18 comments… read them below or add one }

Mina värv augusti 4, 2014 kl. 06:48

Varför köper du via AB ? Vid förstaköp har man ju många fördelar som privatperson, ta bara att 40000 per år är skattefritt t.ex. Hyreslägenheter är ju i regel inte momsade heller.

Svara

Fredrik augusti 5, 2014 kl. 08:41

Hej!
Det är väl lite olika saker som talar för att starta detta som ett AB.

  • Skulle jag driva detta privat skulle överskottet räknas som lön och därmed skulle jag behöva betala statlig skatt.
  • I ett AB kan jag spara översktottet och bygga värde över tid. Istället för lön så kan jag dela ut aktieutdelning en gång per år om jag skulle vilja.
  • Tanken är att bygga ett fastighetsbolag och därmed fylla på med fler fastigheter, därmed kommer ett bolag behövas framöver.
  • Som sagt är mest spekulationer är så länge. Intressant det du säger om att 40 000 per år är skattefritt. Vart kan man läsa mer om det?

    /Fredrik

    Svara

    Mina Värv augusti 5, 2014 kl. 09:08

    Beroende av taxeringskod faller det under reglerna för ”uthyrning av privatbostad”:
    http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/uthyrningavbostad.4.233f91f71260075abe8800033479.html
    Glöm heller inte att ett AB betalar bolagsskatt på ev. vinst om du inte plockar ut det som lön/investerar det.
    Största fördelen att investera vi ett AB är om man har ett annat AB som går bra (t.ex. egen konsultverksamhet), då kan man på ett bra sätt investera överskottet från den verksamheten i hyresfastigheten och på så sätt få fart på pengasnurran.

    En något gammal men summerande bloggpost i AB vs privatdiskussionen hittar du här: http://www.rikatillsammans.se/2012/11/21/tips-rad-nyckeltal-och-saker-att-tanka-pa-kring-agande-agarformer-och-beskattning-av-sma-hyrehus-och-hyresfastigheter/

    Svara

    Fredrik augusti 5, 2014 kl. 09:32

    Intressant det ska jag läsa mer om!

    Tack för tipset där om bloggposten, blir att läsa till morgonkaffet i morgon. :)

    /Legendarisk

    Svara

    Mattias augusti 4, 2014 kl. 07:37

    Hej! Jag var nyligen och kollade på en fastighet för mitt bolag. Tyvärr var det för höga kostnader för att få en bra standard till en början med. Kostnaderna för renoveringar och en dålig standard gjorde att kalkylen brast. I min kalkyl hade jag minimum 13% ROE och 8,8% ROI. Räknade med ingen värdestegring och hyreshöjningar på 1,5%. Precis som du så investerar jag i aktier, då vill jag gärna ha minst 10% ROE per år. Till och med det är svårt med dagens priser.

    Om du ska ta lån i ditt bolag så kommer troligen banken kräva att du går i personlig borgen för ditt ABs lån. De kräver också 40% i insats och du kan räkna med att du får en ränta på ca 3%. När de räknar på sin kalkyl räknar de med 6-7%. hade!

    Svara

    Fredrik augusti 5, 2014 kl. 09:04

    Hej Mattias och tack för din kommentar!
    Om räntan hamnar på 3% så är det ett helt annat läge måste jag medge.

    Ska bli intressant att höra vad banken säger när jag pratar med dem.

    Ha det fint!
    Mvh
    Fredrik

    Svara

    Fri som Fan augusti 5, 2014 kl. 05:52

    Allt øver 5% direktavkastning få ræknas som bra :)

    Svara

    Fredrik augusti 5, 2014 kl. 09:05

    Ja det känns lite så :)
    Men sen måste man komma ihåg att det kräver betydligt mer arbete av mig för en fastighet jämför med att bevaka mina bolag i kapitalförsäkringen.

    Svara

    Putte augusti 5, 2014 kl. 09:55

    Hej,

    Jobbar med fastigheter och tänkte främst ge två input.
    1. Be mäklaren om alla siffror. Du ska inte godta någon av deras fantasisiffror och då är det bästa att kolla vad som faktiskt hänt. Be ex att få alla siffror på rep, underhåll, förbrukningar m.m. tre år bakåt i tiden. Du ska även be om att få en lista på alla faktiska inbetalningar (kan skilja sig mot vad säljaren/mäklaren uppgett så måste kollas).
    2. Vad gäller avkastningskrav så finns dessa satta av marknaden i program som exempelvis Datscha. Datscha kommer från Newsec men även ex NAI Svefa har siffror på vad marknaden kräver för avkastningskrav på fastigheter i olika orter och områden. Avkastningskravet är precis som i aktievärlden korrelerat till bedömd risk så en fastighet i centrala Sthlm kanske ger 1% medan ett lager i Östersund kan ge 10%.

    Stort lycka till!

    Svara

    Fredrik augusti 5, 2014 kl. 01:17

    Hej Putte!
    Tusen tack för din input!

    Ska verkligen se till att jag får alla siffror som du säger. Några schablonsiffror är ju knappast intressant när man ska investera.

    Intressant det där om avkastningskrav. Betalar man för dem siffrorna eller hur fungerar det?

    ha det fint!

    Svara

    Johan augusti 6, 2014 kl. 01:59

    Som vanligt väldigt intressant läsning. Jag har själv börjat kika lite på fastigheter och är sugen på att köpa mig en mindre fastighet med ett fåtal lägenheter till en början.

    Min spontana tanke som kom upp när jag läste ditt inlägg.. när du räknar på avkastning, räknar du på ditt egna kapital då eller räknar du på det du lånat av banken också?

    Är 6,6% på ditt egna kapital? Eller är det med dem lånade pengarna också?

    Svara

    Fredrik augusti 6, 2014 kl. 07:26

    Man tackar Johan!

    6,6% är på totalt kapital. Det är det som är lite poängen för skulle det endast vara på mitt egna kapital, alltså det jag själv stoppat in hade jag hellre satsat dessa pengar på börsen. För där anser jag att jag borde kunna få minst 5% per år över tid.

    Det intressanta är ju att det är 6,6% även på pengarna jag lånar vilket ger en hävstång. Jag hade varken fått eller vågat låna motsvarande summa och investerat i aktier för samma typ av hävstång. :)

    Svara

    Johan augusti 16, 2014 kl. 11:19

    Med andra ord så är avkastningen mycket högre än 6,6% på ditt egna kapital! =)

    Svara

    Fredrik augusti 18, 2014 kl. 10:22

    Exakt, avkastning på eget kapital lär bli en bra bit över det :). Ju mer du får låna desto högre borde avkastningen på eget kapital bli om allt annat är lika.

    Svara

    Johan augusti 18, 2014 kl. 10:53

    Schysst att tjäna pengar på andras pengar!

    Vad hade du tänkt köpa för första fastighet? Är det ett hyreshus med fåtal lägenheter som är aktuellt eller har du funderat på att köpa en villa för att hyra ut? Jag är ganska kluven i den frågan.

    Här går mindre hyreshus med 4-5 lägenheter på 4-5 miljoner.. Har inte ens i närheten till handpenningen. Har börjat fundera på att köpa en villa för 6-700′ i en mindre ort som ligger 2 mil härifrån för att hyra ut. Borde kunna ta ut en kallhyra på 7000 kr tycker man. Frågan är hur mycket man bör gå plus för att göra en sådan affär. Några tankar eller tips från din sida?

    Jonas augusti 13, 2014 kl. 11:03

    Hej,

    Har följt din blogg i något år, vill bara först och främst säga att du gör ett grymt arbete, tack för att du delar med dig av din kunskap.

    Jag skulle vilja rekommendera dig och alla andra fastighets intressenter här att kika på en annan ung man som bloggar om sina fastighetsinvesteringar.

    http://www.larsdyrendahl.com/library-2/

    Han har tsm med erfarna lirare i branschen byggt upp enkla dokument på hur du kan gå från nothing to something med fastigheter, det är mycket kompetens och erfarenhet skrivet i dessa dokument.

    Good luck!

    Svara

    Fredrik augusti 13, 2014 kl. 11:13

    Hej Jonas och tack för din kommentar!
    Jag följer själv Lars på hans blogg och han skriver mycket bra.

    Har dock inte köpt några av hans dokument ännu men han verkar ha riktigt bra koll på detta och har säkerligen massvis med nyttigt att dela med sig av. :)

    /Fredrik

    Svara

    Tobias april 8, 2016 kl. 05:12

    Så coolt om du hade gjort detta på riktigt. Det är något många pratar om, men få gör. Köpeskillingen är a och o.

    Svara

    Leave a Comment


    5 + = fjorton

    { 1 trackback }

    Previous post:

    Next post: