Investera i Fastigheter eller Fastighetsaktier?

Fick en kommentar på ett tidigare inlägg från en läsare som undrade hur jag såg på skillnaden i att investera direkt i fastigheter mot att investera i fastighetsaktier på börsen. En väldigt bra fråga som jag tänkte resonera lite kring i det här inlägget.

Jag har från och till ägt olika fastighetsaktier via min kapitalförsäkring. Några favoriter har varit Wallenstam och Balder.

Många fastighetsaktier har en historik i att vara stabila utdelningsbolag, även om det finns en del undantag. Samtidigt är det svårt att dra alla fastighetsaktier över en kam i denna jämförelse, då de skiljer sig mycket i vilka typer av fastigheter de olika bolagen investerar i.

Ett bolag kanske enbart äger hyreshus, ett andra äger industrilokaler medan ett tredje har en mer spretig portfölj som Wallenstam, där de även äger en massa vindkraftverk.

Om jag ska gå rakt på sak, så föredrar jag att investera i riktiga fastigheter, om valet står mellan det och fastighetsaktier på börsen. Så här tänker jag.

 

Därför föredrar jag riktiga Fastigheter

Om vi nu är inne på ämnet pengar, investera och bli rik så finns det ett begrepp som talar för just fastigheter. Ett begrepp som är väldigt populärt i USA, nämligen OPM.

OPM = Other People’s Money (Andras pengar).

I det här fallet så innebär det att skapa hävstång på en investering med hjälp av andra personers pengar, i allra flesta fall bankens.

För det jag gör när jag investerar pengar på börsen, är att jag använder skattade pengar som till 100% är mina egna och investerar i bolaget. Inget konstigt med det.

När jag investerar i en fastighet däremot är jag intresserad av att låna pengar från banken, som i sin tur givetvis gör en bra affär. Låt mig ta ett exempel för att göra det hela tydligare.

 

Investera 100 000 kr i fastighetsaktier

Låt oss säga att jag investerar 100 000 kr i valfri fastighetsaktie. Det här är eget kapital, alltså egna pengar och inget lån då jag ogillar att låna till aktier, samtidigt som det inte är lika lätt, framförallt inte med en enda aktie som säkerhet.

Vi tänker oss att aktien stiger med 20% varav vi sedan säljer den. Om vi struntar i skatter och courtage så har vi alltså tjänat 20 000 kr på våra 100 000 kr. Inga konstigheter.

 

Investera 100 000 kr i en fastighet

Nu tänker vi istället att vi investerar i en hyresfastighet. Fastigheten kostar 1 000 000 kr varav jag går in med 100 000 kr och banken resterande 900 000 kr. Eftersom jag har räknat på affären så kommer intäkterna från hyror täcka alla utgifter, räntor osv.

Efter en tid bestämmer vi oss för att sälja fastigheten och lyckas då sälja den med 20% vinst, alltså för 1 200 000 kr. Hur mycket har vi då tjänat?

Först ska banken ha tillbaka sitt lån på 900 000 kr, kvar blir då 300 000 kr. Om vi även här bortser från skatter och avgifter har vi gjort en vinst på 200 000 kr och därmed 200% i vinst!

För samma peng får vi i fallet aktier 120 000 kr efteråt och i fallet fastigheter 300 000 kr! Ganska rejäl skillnad.

Nu måste vi komma ihåg att detta är två påhittade exempel, men jag tror ändå ni förstår principen i hur jag tänker. Vad som dessutom skulle kunna ske i fallet med en riktigt fastighet är att vi amorterar hårt på lånet med hjälp av intäkterna från hyrorna, så vid försäljning kanske lånen endast är 800 000 kr vilket därmed skulle innebära att vi får behålla 400 000 kr efter affären!

Som sagt så är detta påhittade siffror och behöver inte alls stämma i verkligheten. En fastighet kan givetvis sjunka i värde, men det kan ju aktier med som bekant.

Hur som helst så är det så här jag ser på skillnaden mellan fastigheter och fastighetsaktier.

 

Håller du med eller tycker du jag är ute och cyklar?

 

Börja skapa Passiva Inkomster gratis hos Avanza!

Genom att skaffa ett gratis aktiekonto hos Avanza kan du redan idag börja bygga en portfölj som ger passiva inkomster.

Skapa Passiva Inkomster!

{ 6 comments… read them below or add one }

Tomas maj 8, 2013 kl. 10:48

Låt oss även se vad som händer om priset på aktien respektive fastigheten sjunker med 20% och du därefter väljer eller blir tvingad att sälja:

Aktie: 100 000 – 20% = 80 000 kr
Fastighet: 1 000 000 – 20% = 800 000 kr —–> Återstående skuld = 900 000 – 800 000 = 100 000 kr

Dvs, om du köpte aktier för dina 100 000 kr återstår 80 000 kr. Köpte du en fastighet för pengarna är allt som finns kvar en skuld på 100 000 kr. Inte speciellt kul. Kontentan blir väl att belåning är bra när priset stiger, men dålig när priset sjunker.

PS! Glöm inte att fastighetsbolagen man kan köpa aktier i allt som oftast använder sig av belåning i sin verksamhet, så indirekt använder du belåning även vid aktieköp. DS.

Svara

Fredrik maj 8, 2013 kl. 02:41

Hej Tomas!
Bra kommentar och tankar. Visst är det så att hävstången även fungerar åt andra hållet, så är det ju alltid.

Därför det är extra viktigt att man har räknat på affären, att man har ett worst case scenario som inte innebär att man måste sälja med förlust som i ditt exempel.

Visst har fastighetsbolagen hävstång i sin verksamhet men det avspeglar ju dock inte sig som en hävstång i aktiekursen på samma sätt.

Svara

Daniel maj 8, 2013 kl. 03:37

Det som jag ser som viktigt är utdelning, i din kalkyl med fastigheten måste säljas innan du kan plocka ut några pengar alls, rätt fastighetsaktie ger årlig avkastning, vilket iofs en rätt förvaltad fastighet också borde kunna ge om man har rimliga lån och driftkostnader.

Hur har du tänkt i din kalkyl vad gäller tidsåtgång för att hantera fastigheten, ligger det med i kalkylen att någon annan gör detta? Om inte behöver man fundera på vad man ”kostar” per timma..

En annan aspekt som kan vara intressant att fundera på är att om man köper aktier kan man välja att sälja delar av dom, har du en fastighet är det svårare att ta hem 50% av investerat kapital.

Jag själv är dock inne på ditt spår att det förmodligen är bättre att själv äga och förvalta fastigheten istället för att låta någon annan göra det, dock har jag ännu inte den kapitalbasen som behövs för att komma dit om jag skall investera i en fastighet som ligger inom mitt närområde (storstad) för att kunna sköta en del av förvaltningen själv. Du får gärna skriva lite blogginlägg om hur du hanterar dina fastighetsinvesteringar och i vilken storleksnivå dom ligger och hur avkastning ser ut och om du vill avslöja mer detaljer om kostnader och intäkter är det alltid intressant att läsa.

Svara

Fredrik maj 8, 2013 kl. 09:02

Hej Danne!
Först och främst vill jag bara klargöra att mitt exempel i det här inlägget är extremt förenklat och absolut ingen kalkyl. Det enda jag vill visa här är principen att få hävstång på investeringen vid en riktigt fastighet.

Jag gillar också utdelning från aktier och i fallet fastigheter så kan du ju ta ut en lön eller dela ut pengar ur bolaget ifall du har många fastigheter och att du kan driva det som en verksamhet. Dock är det ju sällan du kan leva på en enda fastighet med några få lägenheter.

Just nu äger jag inga egna fastigheter men när jag köper min första kommer jag absolut dela med mig av det.

Svara

Johan maj 13, 2013 kl. 08:23

Hej Fredrik,

Kul blogg du har, har läst en hel del med aldrig kommenterat. Egentligen en kommentar riktat till förra inlägget kring din bostadsrätt. Ett tips är att istället köra samma upplägg fast med radhus – då kan du hyra ut precis som du vill, utan trassel med bostadsrättsförening etc. Kan i vart fall vara lönt att titta närmare på, beroende på vad lämpliga objekt kan kosta som sagt…. Eller flyttar du till Norge/Oslo som undertecknad. Här är det fritt fram att köpa lyor å hyra ut precis som man behagar (under förutsättning att man köper en lgh av typ ”Selveier” ) Och dessutom stycka av till mindre lägenheter om man så behagar, och hyra ut dessa (och sedan nån gång i framtiden sälja dessa per styck.) Har själv precis köpt en 4a som jag nu skall sätta igång med enl plan ovan. Ska minst sagt bli intressant/spännande att se vad som går att få till. Lycka till vidare:) / Johan

Svara

Fredrik maj 13, 2013 kl. 08:34

Hej Johan och tack för din kommentar! Uppskattar verkligen att du tar dig tid att skriva och något jag hoppas du kommer göra mer framöver. 🙂

Intressant att det var sådan frihet kring att hyra ut lägenheter i Norge, det visste jag faktiskt inte. Roligt att du dragigt igång ett eget projekt där! Återkom gärna längre fram hur det går.

Lycka till du med!
/Fredrik

Svara

Leave a Comment

Vänligen svara på nedanstående fråga *

Previous post:

Next post: