Så gick det med min andra Bostadsrätt

För lite drygt ett år sedan köpte jag en andra bostadsrätt utöver den vi bor i. Lägenheten var i riktigt risigt skick, samtidigt som läget var optimalt och hyran var låg vilket gjorde att jag såg en stor potential. Tanken var därför att rusta upp lägenheten och sedan hyra ut den i andra hand.

Nu blev det inte riktigt som jag hade tänkt mig då lägenheten aldrig hyrdes ut i andra han. Däremot sålde jag den i dagarna och tjänade en fin hacka på det.

Det har varit en otroligt lärorik resa där jag lärt mig massvis om renovering och upprustning av en lägenhet.

I det här inlägget tänkte jag gå igenom hela resan igen och dela med mig om saker jag lärt mig. Jag kommer bland annat ta upp:

  • Vilka faktorer som avgjorde att jag köpte just den lägenheten.
  • Varför det inte är optimalt att hyra ut bostadsrätter i andra hand.
  • Vad det innebär att renovera en lägenhet.
  • Hur jag kommer investera pengarna framöver.

Därför var det en bra affär

Jag tror inte att det är en slump att affären med min bostadsrätt blev lyckad. Tyvärr tänker jag inte gå in på några siffror av flera skäl, men låt oss konstatera att det blev en lönsam affär i slutändan.

Hur som helst så var det via en bekant som jag fick höra att lägenheten var till salu. Med andra ord stod jag där som enda intressent till en början då lägenheten inte fanns ute på varken hemnet eller blocket.

Ett bra utgångsläge med andra ord.

När jag kikade på lägenheten så var det väl ingen jättetrevlig syn till en början. Lägenheten i sig var väldigt sunkig, sliten och inte renoverad på väldigt många år.

Däremot var det andra saker som tilltalade mig.

  • Läget var optimalt. Mitt i centrum med gångavstånd till det mesta.
  • Hyran var väldigt låg. Det är förmodligen en av de mest välskötta föreningarna i staden.

Säljaren som i sin tur hade ärvt lägenheten ville egentligen bara bli av med den vilket också var positivt för mig som köpare. Priset var visserligen under marknadspris för en lägenhet i samma skick och läge, men jag tog i och kom med ett bud som var nästintill skamfyllt.

Efter lite förhandlingar möttes vi vid halva vägen. Jag var nöjd och säljaren var förmodligen nöjd.

Renovera tar tid och kostar pengar

Innan jag köpte lägenheten hade jag gjort en snabb budget över vad det skulle kosta att totalrenovera lägenheten.

I och med priset jag köpte den för hade jag goda marginaler när jag väl började renovera vilket kändes skönt.

Detta projekt har lärt mig massivs om hur man byter golv, tapetserar och bygger kök, saker som jag säkerligen kommer ha användning för framöver. Samtidigt har jag lärt mig en hel del annat också, inte minst om mig själv.

Att renovera tar tid. Betydligt längre tid än jag hade tänkt till en början. Bara delen att bygga köket tog bra mycket längre tid än jag hade räknat med . Det är så många små moment som man omöjligt kan veta på förhand om man inte tidigare gjort något liknande.

Även om min budget rent ekonomiskt skulle visa sig hålla väldigt bra, så utföll min tidsbudget betydligt sämre.

Hellre hyreshus än att hyra ut bostadsrätt

Min tanke till en början var att jag skulle hyra ut lägenheten i andra hand och därmed få ett positivt kassaflöde varje månad. Nu blev så inte fallet på grund av lite olika orsaker.

Det är inte alltid det går att hyra ut en bostadsrätt i andra hand. För det första måste du ha godkännande från föreningen vilket inte alls är självklart att du får. Även om jag nu fick det så innebar det att kontrakten endast kunde skrivas på 6 månaders basis och därför var detta ingen lösning som skulle vara gångbar i längden.

Därför har jag insett att det framöver är bättre att direkt gå på en fastighet med flera lägenheter som jag kan hyra ut.

Samtidigt så vill jag lyfta fram att det kan vara väldigt lönsamt att som jag köpa en lägenhet, renovera den och sedan försöka sälja den med vinst. Dock så krävs det att man har koll på marknaden och lyckas köpa till ett väldigt bra pris.

Framtida investeringar

Jag är som sagt väldigt nöjd att jag startade det här projektet då det varit både lönsamt och väldigt lärorikt. När lägenheten nu är såld innebär det att jag frigör en hel del kapital som kan investeras på annat håll.

Framöver kommer jag därför placera dessa i räntepapper och samtidigt fortsätta leta nya investeringar. Jag kommer vara försiktig när det kommer till aktier framöver, dels för att jag inte tycker det är särskilt billigt och samtidigt vill jag ha kapital nära till hands om rätt fastighet dyker upp.

Vill du läsa fler artiklar?

Ange din epost här så kommer du få unika artiklar som jag enbart skickar ut via mail.

{ 12 comments… read them below or add one }

Loffe maj 5, 2013 kl. 04:10

Väldigt intressant inlägg! Tackar för det :)

Svara

Fredrik maj 5, 2013 kl. 07:52

Tack själv Loffe!

Svara

M maj 7, 2013 kl. 04:45

Hej!
Följt din blogg ett tag och tycker du skriver en intressant mix mellan affiliateinkomster, aktier och fastigheter. Intressen som ligger mig själv väldigt nära. Jag är dessutom i ungefär samma ålder som dig så det är kul att läsa om dina framsteg.

Låter som ett bra klipp med tanke på att du fick köpa den privat. Om jag förstår dig rätt så kände du de tidigare ägarna och visste därför lägenhetens skick och potential? Eller gjorde du en besiktning innan köp? Min tanke är att säljaren hade kunnat dölja något eftersom man säljer under marknadspris och vill bli av med den fort?

Precis som du säger så är det inte optimalt att hyra ut en bostadsrätt eftersom föreningen bestämmer och ändrar sig vartefter. Detta trots förslaget om att ta bort regleringen på marknadshyror och skatteförsköningar från SKV.

Jag invester själv på börsen och har flera gånger funderat på fastigheter. Däremot har jag hittills inte kunnat räkna hem en fastighetsaffär efter kostnader, skatter och räntor. Priset är idagsläget för högt på många fastigheter i attraktiva lägen och räntan är svår att förhandla ner om du inte redan har ett ordentligt kapital från början. Ofta hamnar jag på 3-5% ROE vilket jag tycker är lite, över 10% är ett krav för att det ska vara värt besväret med att renovera, serva vitvaror/toalett, värme/el, administrera och hantera jobbiga hyresgäster. Dessutom vet vi inte vad lågkonjunkturen ger för oönskade skatteförslag kring fastigheter, Alternativet har då varit att investera i fastighetsbolag över börsen som har en avkastning på kapital i spannet 10-15% med direktavkastninng på 4-7%. Detta känns som ett bättre alternativ för mig. Vidare så kan man argumentera att risken är högre eller att man vill ha spridning. Jag är beredd att hålla med om det sista, att ha en viss spridning av sitt kapital är bra. Den ultimata fördelning enligt mig är mellan aktier – fastigheter – räntor. Då kan man möta möjligheter på flera håll om man ser dem.

Hur resonerar du kring fastighetsaktier VS fysiska fastigheter?

Vänligen

Svara

Fredrik maj 7, 2013 kl. 04:56

Hej och tack för din kommentar! :)

Jag kände inte ägaren till lägenheten utan fick reda på att den var till salu via en bekant, som i sin tur var bekant med säljaren. Lite invecklat kanske hehe.

Hur som helst så inspekterade jag lägenheten innan jag gav ett bud, skulle nog aldrig köpa något jag själv inte sett. Inte i dagsläget i alla fall. Därefter gav jag mitt bud varav vi började förhandla.

Roligt att du delar intresset för att investera och fastigheter. Det är verkligen spännande!

Jag håller med dig att det är svårt att hitta fastigheter som ger en avkastning som motiverar allt jobb som du nämner. Därför kan fastighetsaktier locka ganska rejält.

Däremot är det en väldigt viktig parameter som åtminstone får mig att välja fastigheter före aktier, nämnligen möjligheten att få hävstång på pengarna via andras pengar (bankens).

Många och även jag själv drar mig lite från att låna pengar till aktier. Sen är det inte alls självklart att man får göra det med aktierna som säkerhet. Däremot är det enklare att få lån till en fastighet. Hoppas du förstår hur jag menar. Ska slänga ihop ett inlägg om detta tror jag. :)

Svara

Jimmy maj 8, 2013 kl. 04:23

Hej :)

Kul att det gick så bra med försäljningen. Jag undrar sålde du med eller utan mäklare?

Svara

Fredrik maj 8, 2013 kl. 09:03

Tjena Jimmy.
Jag sålde med hjälp av en mäklare, känns skönt att lägga ut den biten samtidigt som man får stor exponering och budgivning idet här fallet.

Svara

Erik maj 11, 2013 kl. 08:14

Väldigt intressant läsning! Bloggposten hade varit perfekt med lite före och efterbilder på lägenheten så man fick perspektiv på hur mycket jobb som gjorts och även gärna med siffror i % på hur mycket du tjänade på affären. Då hade du inte behövt avslöja några siffror men bloggposten hade blivit lite intressant som om du gjort det.

Svara

Fredrik maj 13, 2013 kl. 08:31

Tjena erik, roligt att du gillar inlägget! Ska försöka slänga upp lite bilder framöver, ger helt klart mer värde om man ser hur fint det blev 😉

Svara

Matte augusti 19, 2013 kl. 03:16

Hej!

Vad kul att jag hittade din blogg eftersom jag precis gjort samma resa som dig men har några år i försprång! Jag började med ett flertal webbidéer men övergav dem till slut för att av en slump börja renovera bostadsrätter! Jag är nu inne på min tredje bostadsrätt och har hittilldags tjänat ihop min första miljon efter skatt :) I skrivande stund ska jag köpa min första fastighet och vill du diskutera eller bolla idéer så får du gärna mejla mig!

Jag tänker dra igång en blogg för dem som vill följa min resa och min affärsidé gällande fastigheter, ska bara skaffa mig ett försprång för att sedan dela med mig av mina tankar och idéer för hur man bygger upp sin pengamaskin!

/M

Svara

Fredrik augusti 19, 2013 kl. 03:43

Tjena Matte! Va roligt att du tog dig tid att kommentera och fan va skoj att du gjort samma resa som jag påbörjat! :)

Har du hållit i hammaren själv så att säga eller lägger du ut själva renoveringen? Är själv sugen på att ”flippa” en till lägenhet men känner att jag inte riktigt har tiden just nu.

Grymt roligt att du ska starta blogg, kommer jag verkligen följa! Vad är det för typ av fastighet du tänker förvärva?

Ha det fint!

Svara

Matte augusti 21, 2013 kl. 02:15

Hej!

Alltid kul när man stöter på likasinnade :) Dom två första lägenheterna gjorde jag allt själv, var väldigt lärorikt och tog lång tid! Men det har gett mig så otroligt mycket tillbaka i form av självförtroende och kunskap! I den senaste lägenheten gjorde jag de enklare sakerna själv (riva, regla upp väggar, byta dörrar, flytta eluttag, måla, spackla etc) och allt som jag vill ha garanti på (vatten/avlopp/el) tog jag in hantverkare på! Jag hade nog kunnat räkna in vinst även med hantverkare på allt men det är fina pengar att göra mycket av förarbetet själv :)

Jag började med att köpa en 2:a, renoverade upp den och sedan värderade upp den vilket gav mig utrymme att låna till ytterligare en lägenhet. Den andra lägenheten hyrde jag ut efter renovering till en student och så där har jag fortsatt :)

Detta ger snabba och säkra pengar eftersom du har hyresgäst under tiden du har den (värdeökning, hyresintäkter, räntor tillbaka på skatten) och sedan är den möblerad och fin inför en försäljning!

Just nu letar jag efter ett större hus (villa) för ett projekt :)

Vad har du för programmeringskunskaper? Har flera galna idéer men saknar någon som kan hjälpa mig att koda! Har själv tid att driva sidorna men ingen kunskap att ta fram dem tyvärr!

/M

Svara

PlaceraPengar.nu mars 27, 2015 kl. 05:49

Grymt intressant inlägg och bra skrivet! Kul att du är intresserad av att investera i en komersiell fastighet i framtiden, går själv i liknande tankar även om kapitalet fattas för en sådan stor investering.

Är ju verkligen säljarnas marknad just nu så det gör ju inte allt för mycket, man har lite mer tid på sig att få ihop det som krävs. Kanske får vi bra möjlighter med en kris som på början av 90-talet? Hoppas kan man ju alltid göra :) Trevlig blogg, kikar in här emellanåt!
/PlaceraPengar.nu

Svara

Leave a Comment


ett × = 8

Previous post:

Next post: