Investera i en Fastighet

För er som hängt med här på Legendarisk ett tag så vet ni att jag har ett brinnande intresse för fastigheter och att en vacker dag bli min egna fastighetsmogul. Tyvärr är tid en bristvara och när du ska dela den mellan ett fast jobb, eget företag på webben, styrelsearbete och framförallt att ha riktigt roligt här i livet så blir det ibland svårt att klämma in denna dröm. Däremot har jag inte legat helt på latsidan på den fronten utan jag letar ständigt efter lämpliga objekt som skulle vara intressanta att investera i.

Lite grundläggande kriterier som jag har när jag letar efter fastigheter är att:

• Fastigheten ska ligga nära där jag bor. I början kommer mycket arbete krävas från min sida vilket gör att det ska vara en fastighet i närheten.

• Läget är viktigt. Nu behöver det inte nödvändigtvis vara en fastighet mitt i stadskärnar utan goda förbindelser och nära till mataffärer kan vara minst lika intressant. Priser på fastigheter som ligger en bit utanför centrum är ofta mycket lägre samtidigt som hyrorna ofta är desamma.

• Priset på fastigheten och därmed vilken avkastning jag kan få på mitt kapital.

Detta är grundläggande parametrar som ska stämma för att det ens ska vara intressant att lägga min tid och mina pengar på detta.

Hittat en lämplig fastighet till salu

Jag bor i en ganska liten håla som vi brukar säga och det är inte jättemycket fastigheter till salu. Nu har det dock dykt upp ett objekt som stämmer ganska bra in på ovanstående parametrar och som kan vara intressant.

Fastigheten består utav sex lägenheter och är i dagsläget fullt uthyrd. Den ligger knappt 3 kilometer från ett stort handelsområde med en stor mataffärer. In till själva centrum är det ca 1 mil. Det är bra bussförbindelser och fina cykelvägar att ta sig in till stan via.

Än så länge ser allt bra ut.

Kikar vi på priset samt driftsnettot så hamnar det på 13,63 % enligt mäklarens uppgifter. Detta är givetvis drömsiffror och baseras på att:

• Alla lägenheter är fullt uthyrda under hela året.
• Du finansierar fastigheten själv utan lån, vilket inte är särskilt smart eller rimligt för den delen.
• Inga oförutsägbara utgifter dyker upp så som att tvättmaskinen pajar.

Det jag håller på med nu är att jag samlat in alla siffror som finns tillgängliga för stunden och försöker räkna på olika worst case scenarios och då se när fastigheten inte längre är lönsam, samt då även se hur stora marginaler jag har vid olika pris för fastigheten. Jag har slängt in allt i ett excelark och räknar på fall som:

• Vad händer med kassaflödet om 5/6 lägenheter är uthyrda, 4/6, 3/6 osv. När blir det en ren förlust? I det här fallet så går affären plus minus noll vid 4/6 lägenheter uthyrda. Då har jag dock förutsatt att alla lägenheter inbringar lika mycket hyra vilket givetvis inte är fallet. Men vi räknar grovt här.
• Den andra parametern jag ändrar på är hur investeringen påverkas av olika räntor. Nu har jag inte fått ett ränteerbjudande hos banken än men har kastat ut frågan och väntar på svar. Men vad händer om räntan stiger 2% osv?Vilka räntor klarar fastigheten av innan den inte längre är lönsam?

Jag försöker helt enkelt att vända ut och in på affären för att se till vilket pris investeringen är värt pengarna.

Vilken avkastning bör jag förvänta mig?

En väldigt intressant fråga är då vilken avkastning på det totala kapitalet jag bör kräva. Här har jag inte själv någon erfarenhet av vad man kan förvänta sig från liknande fastigheter, men däremot så vet jag vilken avkastning aktier gett mig de senaste åren och kan därför jämföra där.

Det jag då vill jämföra är vilken direktavkastning jag kan få på börsen just nu, eller egentligen rent generellt. Här tycker jag 5% är en rimlig siffra. Eller vad anser du?

Vad får jag då fram för siffror på den här fastigheten vid olika fall?

Jag förutsätter här att slutpriset stiger med drygt 10% och att jag får en ränta hos banken på 8% (köper detta via AB).

• Vid 6/6 uthyrda: 6,6% direktavkastning.
• Vid 5/6 uthyrda: 3,3 % direktavkastning.
• Vid 4/6 uthyrda: 0,1 % direktavkastning.

Detta skulle alltså ge 6,6% direktavkastning på total kapitalt. Jag tjänar alltså pengar på de pengar jag lånar vilket är viktigt att poängtera här. Vid 30% vakanser går affären enligt dessa siffror i princip plus minus noll.

Baserat på dessa grundläggande kalkyler och tankar så känns det som en ganska intressant affär. Men som sagt så saknar jag fortfarande en hel del info som jag mailat mäklaren om så som:

• Uthyrning över tid.
• Samtliga utgifter senaste åren.
• Renoveringar som gjorts.

Första intressanta fastigheten på länge. Nu ska jag arbeta vidare med detta och se vart det leder.

Vad anser du om siffrorna? Är det en attraktiv affär? Vilken ränta kan man tänkas få som bolag när man köper fastigheten?