Precis som alla andra typer av investeringar så finns det en rad nyckeltal hos fastigheter som kan vara intressanta att kika på. Beroende på vilken typ av investerare man är när det kommer till aktier, så tittar man säkert på lite olika nyckeltal. Vissa kanske vill ha en hög substansrabatt, medan andra är mer intresserad av PE-tal och direktavkastning.
Vilka nyckeltal är vanliga när det kommer till fastigheter? För egen del så hade jag ju tänkt börja investera i fastigheter med hyreslägenheter istället för industrilokaler, även om jag tror att man kan tjäna mer pengar på den andra varianten.
Några nyckeltal som jag sett dykt upp mycket när man annonserar ut fastigheter är följande, där jag även lagt in siffror för att ge ett räkneexempel:
Pris fastighet: 800 000 kr
Bruttointäkter: 161 880 kr
Drift & underhåll: 44 190 kr
Fastighetsskatt: 1 816 kr
Driftsnetto: 115 874 kr
I just det här fallet låg fastighetens utgångspris alltså på 800 000 kronor. Detta ger då en direktavkastning på 14,48 % på totalt kapital om man får köpa den för det priset. Detta är givetvis fina siffror men det förutsätter ju samtidigt att samtliga lägenheter är uthyrda hela tiden. Det är därför läge är så otroligt viktigt i dessa sammanhang, alltså hur attraktivt område lägenheterna ligger vid.
Låt oss titta på drömscenariot för denna investering. Ett scenario där inget behöver repareas och lägenheterna är fullt uthyrda under hela perioden.
Säg att man lånar 600 000 kronor och sätter själv in 200 000 kronor av sina egna pengar. Om vi sedan tänker oss att inga stora utgifter kommer att betalas utan driften och underhållet täcker upp allt, så kommer vi alltså få följande avkastning på vårt insatta kapital:
Total kostnad: 800 000 kr
Lån: 600 000 kr
Egen insättning: 200 000 kr
Driftsnetto: 115 874 kr
Räntekostnad: 48 000 kr
Netto: 115 874 – 48 000 = 67 874 kr
Direktavkastning egen insättning: 67 874/200 000 = 34 %
Observera att detta är ett drömscenario och säkert långt ifrån verkligheten. Men om allt går som det ska så får man alltså en avkastning på insatt kapital på 34%! I mina ögon är detta otroligt bra.
Givetvis kommer det komma utgifter och så men av dessa 34% så finns det ju en del att ta av utan att det blir en dålig affär.
När man kollar på en fastighet så tycker jag dock att man ska räkna på absolut sämsta möjliga scenario. Räkna på att pannan går sönder, att fönstren måste bytas eller så. ”Stressa” situationen så mycket som möjligt och först då kan man se om investeringen kommer att hålla.
{ 6 comments… read them below or add one }
nu brukar ju mäklarkostnader vara rena drömsiffror som glömmer bort det planerade underhåll. Har iofs ingen aning vad det är för typ av hyreshusobjekt du tänker köpa.
/oberoende fastighetsvärderare som värderat tusentals hyreshusobjekt.
Tack för din kommentar! Ja visst är det ett bästa tänkbara scenario men som sagt så har man i detta fall goda marginaler att lägga en del på service och underhåll.
Har själv varit intresserad av att köpa fastigheter. Dock så kan de bli väldigt dyrt har jag fått för mig. Lek med tanken att kyl&frys måste bytas i alla lägenheter samt spis och fläkt.. Fast vad vet jag, är inte så insatt i ämnet men vore coolt att bygga typ 30 st Hemsidor som drar in minst 3k var i månaden så har man lite över en miljon efter första året lär räcka till en fastighet av nåt slag 🙂
Tjena Johan. Ja det är ju sådana saker man får får ha i åtanke när man räknar på att “allt får fel”. Men samtidigt så är det ju en investering som höjer värdet på din fastighet så att enbart se det som en utgift tycker jag man inte ska göra. 🙂
Sen kan man höja hyrorna om du höjer standarden så det är ju ett plus 🙂
Förresten kan du berätta mer om hur du räknat ovan? Är de per år?
Japp allt är räknat på årsvisa siffror.