Jag kom nyligen över en andra bostadsrätt som jag den senaste tiden totalrenoverat och så småningom ska hyra ut i andra hand. Det är fortfarande en hel del grejer kvar att göra, men det går sakta men säkert framåt och det är riktigt kul att se hur lägenheten går från ett riktigt sunkigt ställe, till rena drömlägenheten.
Om man bortser från all tid jag lagt ner på själva renoverande, så har jag även dunkat in en hel del kosing den senaste tiden. För att ge er läsare en bättre bild så tänkte jag därför dela med mig av siffrorna kring själva affären. Då får ni förhoppningsvis en bättre bild över hur jag tänkt kring hela projektet.
Vill poängtera att det är en liten lägenhet och vi snackar inga Stockholmpriser här, det är en mindre stad.
Nu till siffrorna.
Inköpspris: 65 000 kr (säljaren ville först ha 80 000 kr)
Hyra: 1200 kr (ingår el, vatten, kabeltv)
Yta: 27 m^2
Renoveringskostnad: ca 35 000 kr (allt blir nytt förutom badrum som redan är renoverat nyligen)
Detta ger ett slutpris på ca 100 000 kr. Vill tillägga att detta projekt inte är belånat vilket ger en lite extra trygghet. Nu till mina tankar kring projektet.
Lägenheten ligger i toppläge, centralt. Föreningen är förmodligen den bäst skötta i staden och hyran är riktigt attraktiv. När jag köpte lägenheten så värderade jag den (baserat på kvadratmeterpris i området) till 130 000 kr. Nyligen så blev en likadan etta till salu med utgångspriset 140 000 kr och då inte i närheten av samma standard som lägenheten jag renoverar kommer ha. Känns därmed väldigt lovande.
Det råder en brist på lägenheter i denna stad, både bostadsrätter och hyresrätter (känner verkligen för att köpa en hyresfastighet som nästa projekt).
Kommer som sagt hyra ut lägenheten i andra hand en period. Oavsett hur mycket jag sedan kan sälja den för så är jag inte orolig för att det ska bli en förlustaffär. I sådana fall har jag i alla fall lärt mig otroligt mycket kring renovering av lägenheter.
Bara det faktum att jag vågade köpa lägenheten för att renovera den känns som ett stort kliv framåt. Många är allt för duktiga på att komma på anledningar till att inte göra något, men jag är villig att ta vissa risker för att lära mig och ha möjligheter att lyckas.
Tiden får utvisa vad jag kommer tjäna på denna affär. Jag tror i alla fall hårt på den. Detta projekt gjorde även att jag hade tur och sålde av en del aktier som nu blivit billigare. Har jag riktigt flyt så kan jag köpa tillbaka dessa aktier ännu billigare när jag sålt bostadsrätten.
{ 6 comments… read them below or add one }
65 000:- i inköpskostnad? Lika mycket betalade jag Home-staging firman för att piffa till lägenheten när jag skulle sälja. Piffa betyder här att de ställde in möbler, färgkoordinerade mattor och tände doftljus.
Ja, det är som skilda världar!
Ja där snackar vi skilda världar :)!
Gjorde du en bra affär då?
Hej Fredrik,
Riktigt kul att du skriver om fastighetsaffärer i mindre skala, jag är helt övertygad om att det finns pengar att göra om man har lite fantasi, vågar ta en risk och inte är rädd för att smutsa ner sig!
Jag avslutade nyligen mitt första projekt (renovering/planändring) med gott resultat och är nu på jakt efter något nytt att sätta tänderna i. Det hade varit intressant att få tag på något att kunna hyra ut, hur fick du BRF:en att godkänna dig som medlem med vetskap om att du skulle hyra ut?
Fredrik
Hej Fredrik! 🙂
Tack för din kommentar! Tror också att man kan sakta men säkert bygga upp ett fint kapital på detta sätt. Och själv letar jag ständigt efter nya projekt likt detta.
Angående att hyra ut i andra hand så var det inte svårare än att jag gick och pratade med ordförande i förening. La korten på bordet och sa som det var bara 🙂
Ha det fint!
Hur mycket kommer du ta i hyra när du hyr ut den i andrahand? Kommer du ta 3000 kr?
Kommer hyra ut den för ca 2000 kr. Vill inte ta allt för skyhög hyra men skulle nog lätt kunna hyra ut den för 3000 till ngn okänd (även om man nu inte får ta så hög hyra).
Detta ger mig ca 700 över -> 8400 per år alltså 8,4% avkastning. Helt ok då jag hoppas på att göra en vinst när jag säljer. Så detta är en win-win situation för mig men även för den som hyr.